As relações entre condôminos, entre eles e o síndico, e entre todos e o condomínio são reguladas por uma série de normas que, se não são difíceis de entender, são numerosas. Para compreender como tudo isso funciona, você precisa saber a Lei do Condomínio e o Código Civil, que fazem parte da legislação brasileira que rege o tema.

Além disso, deve entender a importância de documentos como a convenção de condomínio e o regimento interno. Vamos lá?

O direito condominial brasileiro: o Código Civil e a Lei nº 4.591/64

A chamada Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/64) dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Por muito tempo, ela foi a norma utilizada ao se falar sobre o tema, e sua estrutura contém os principais tópicos sobre o assunto, que podem ser separados da seguinte forma:

• Convenção de condomínio;
• Despesas;
• Seguro, incêndio, demolição, reconstrução obrigatória;
• Utilização da edificação ou do conjunto de edificações;
• Administração do Condomínio;
• Assembleia Geral.

Entretanto, o direito brasileiro tem uma regra que pode ser simplificada da seguinte forma: se duas leis tratam sobre o mesmo assunto, a mais recente é a que valerá, como se revogasse a anterior nos tópicos coincidentes.

Foi o que ocorreu em relação à Lei de Condomínio com o advento do Código Civil de 2002.

O Código Civil

O Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) é uma das leis mais importantes do nosso território porque rege as pessoas, os bens, os fatos jurídicos, as obrigações, as coisas, o direito de família e o direito das sucessões.

Dentro do direito das coisas, temos as disposições sobre a propriedade, e dentro dela, o condomínio.

Em termos gerais, podemos encontrar no Código os seguintes pontos sobre condomínio:

• Definição e registro do condomínio edilício;
• Direito e deveres dos condôminos;
• Convenção de condomínio;
• Administração: síndico (eleição, função, deveres, destituição), conselho fiscal, representação (administradoras, síndicos profissionais);
• Assembleias;
• Extinção do condomínio;
• Outros pontos gerais como obras, seguro obrigatório, dívidas, multas, partes comuns, vagas.

Como se percebe, o Código abrangeu basicamente os mesmos tópicos da antiga Lei de Condomínio, motivo pelo qual é, atualmente, a norma que rege o assunto.

Porém, além do Código Civil, ainda temos a Convenção e o Regimento Interno, que têm o mesmo objetivo: estabelecer normas sobre o condomínio.

Convenção de condomínio

É o conjunto de normas do condomínio, elaborado quando os moradores começam a ocupar o edifício, e destinado aos condôminos e inquilinos.

É hierarquicamente inferior ao Código Civil (lei federal) e não pode contrariar nenhuma disposição legal municipal, estadual ou federal.

A convenção deve ser subscrita por, no mínimo, dois terços dos titulares, e deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para valer contra terceiros.

O síndico, sempre que possível, deve oferecer uma cópia da convenção aos novos moradores para que eles tenham ciência das regras às quais se submeterão.

Em uma convenção de condomínio, determina-se:

• Valor e modo de pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
• Administração;
• Questões sobre as assembleias (competências, forma de convocação e quorum de deliberações);
• Sanções aos condôminos ou inquilinos;
• Regimento interno.

Regimento interno

É uma parte da convenção de condomínio que estipula regras de caráter mais cotidiano, relativas às questões práticas.

Assim como sua elaboração está vinculada à convenção, o quórum para sua alteração também é previsto nela; porém, é normal que o quorum para alterar o regimento seja de maioria simples (50% mais um).

Quando falamos de questões cotidianas, podemos citar as regras para utilização das áreas comuns, os dias em que se permitem mudanças, formas de multa e advertência aos condôminos, dentre outras.

Ao compreender a Lei do Condomínio e todas as outras normas do direito condominial, é possível entender como se faz uma boa gestão como síndico, respeitando as leis que regem o assunto.

Lembre-se também de que há outras regras que margeiam o assunto, tal como a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e a CLT (Lei Trabalhista) que devem ser observadas.